分布式光伏项目租赁屋顶要规避哪些风险？

屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资，运行期要25年。在25年的电站运营过程中，屋顶业主方可能出现破产、被司法机关查封，或者将屋顶抵押出售等情形。这些情况，对于光伏电站来说无疑都是埋藏的“地雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋顶租赁及使用协议》，介绍了签署分布式合同时注意的问题。本文总结了在选择分布式屋顶时，投资商必须确定的4个事项和建议明确的1个问题。

必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险

依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；
2）未经消防验收或消防验收不合格；
3）建设单位在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为；

如何规避风险：

承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明

必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封

根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变化；
2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如何规避风险：

1）建议承租方在签订屋顶租赁协议前，前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土地的产权进行调查，了解房屋、土地上是否存在抵押权。
2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款；或者与抵押权人约定在其行使抵押权后继续维持租赁合同效力。
一旦发生“拍卖”、“查封”等意外，下述2种情况，屋顶租赁人可以证明房屋租赁协议签署在房屋产权变动之前，可以“买卖不破租赁”为由，要求新产权所有者继续履行租赁合同。
1）租赁合同的当事人在抵押、查封前，已向房产管理部门登记备案、或办理租赁合同公证的；（实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。）
2）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

必须确定三：屋顶出租房有权签合同

根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1）建筑物（居民楼）产权分散问题
业主对建筑物专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务；共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部分：指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。
如何规避风险：
对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风险。
2）承租人转租问题
屋顶承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
如何规避风险：
承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。
必须确定四：合同期限是有效的
1）屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶租赁协议而言，属于我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合同法》的规定：租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

如何规避风险：

分布式光伏项目一般项目为25年，建议在合同中约定租赁期限为20年，同时约定协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。
2）能源管理合同
分布式光伏项目以能源管理协议的方式开展，通常采用“电价优惠、屋顶免费使用”的形式。由于不满足“租金支付租赁物使用权对价”这一典型租赁合同的构成要件，仅签订了能源管理协议而未单独签订租赁协议的项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。
建议：
能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律法规的，鉴于目前仍有争议，为稳妥起见，我们建议在能源管理合同中约定项目周期为20年，并同时约定：协议到期之后，双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。