2017分布式光伏迎新一轮抢装潮 你需要规避5个“屋顶”风险

随着2017分布式光伏补贴标准及《十三五规划》光伏政策导向的发布，屋顶分布式光伏受投资业主青睐，迎来新一轮“抢装潮”。然而，光伏电站运行期为25年，抢装屋顶可能出现破产、查封、抵押出售等情形，为电站收益埋下“地雷”，造成投资业主经济损失。

以下是投资业主在选择分布式屋顶时必须注意的5个确定事项和应对办法，以规避风险：

一：确定房屋本身合法，无被拆除、禁用风险

根据法律规定，以下3种情况屋顶将被拆除或禁止使用：

1)无建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设;

2)未经消防验收或消防验收不合格;

3)建设单位在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为。

应对办法：

投资业主在签署屋顶租赁合同前，首先要求房屋业主提供4证：建设工程规划许可证、竣工验收证明、消防验收证明、房屋产权证明。

二：房屋本身合法，并未被抵押、查封

根据法律规定，以下2种情况屋顶租赁合同无法履约：

1)签署屋顶租赁协议前房屋已被抵押。债务到期，屋顶业主未清偿债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变化;

2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

应对办法：

1)投资业主签订屋顶租赁协议前，前往当地不动产登记部门对出租方提供的房屋、土地产权进行调查，了解房屋、土地上是否存在抵押权。

2)在屋顶租赁协议中增加因抵押造成损失的特别赔偿条款，或与抵押权人约定在房屋抵押后租赁合同持续生效。

三：屋顶出租房有权签署合同：

根据法律规定，以下情形房主对屋顶无所有权：

对住宅楼、大型市场等建筑物，由于产权分散房主对屋顶无全部所有权，其屋顶的出租、利用需按照业主委员会或业主大会议事规则，经合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。

应对办法：

投资业主事先做好屋顶产权权属的调查，规避相关风险。

四：合同期限有效期

屋顶租赁合同期最长20年

根据我国屋顶租赁《合同法》规定：租赁合同期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

应对办法：

由于光伏电站使用寿命为25年，建议投资业主在合同中约定租赁期为20年，约定协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。

五：房屋拆迁补偿问题

光伏房屋被征收、拆迁有补偿：

据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被拆迁的房屋其“所有权人”有相应补偿。屋顶装有光伏的，光伏方面享有2部分补偿：一是光伏系统本身价值补偿，另一个是光伏未来几年发电总收入补偿。要注意，补偿为房屋所有权人所有，屋顶承租人并不是征收补偿的直接主体。

应对办法：

投资业主在在屋顶租赁合同中，事先与出租人进行约定，明确房屋被征收、拆迁时光伏补偿如何分配，以保护自身的合法权益。

以上是光伏电站投资业主在屋顶租赁时需要规避的5大风险，再次提醒广大投资业主明确相关注意事项，保障光伏投资收益。