延安市人民政府印发《关于进一步加强用地管理的意见》的通知

各县区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构：

《关于进一步加强用地管理的意见》已经市政府常务会议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。


（此件公开发布）

为了贯彻落实国土资源部《产业用地政策实施工作指引》，适应新常态，优化土地要素配置，保障产业用地，促进延安经济社会发展。根据《土地管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》等相关法律、法规、政策、意见，结合延安市实际，就进一步加强用地管理，提出以下意见。

一、产业用地类型

1.农业、工业、商业。
2.国务院、国土资源部针对特定行业制定的专项用地政策(不包括房地产业)等，如养老服务产业、物流产业、光伏发电产业以及其他“双创”涉及的产业。（国土资规〔2015〕5号文件中所列产业）
3.对于现行国标分类中没有明确定义的新产业、新业态类型。市、县国土资源主管部门按照国土资规〔2015〕5号文件规定，结合现有土地供应政策要求和当地产业发展实际需要，主动商同级城乡规划、产业主管部门提出规划用途的建议意见，促进项目落地。

二、产业用地供地方式

1.符合划拨用地目录的按照划拨用地供地方式供地。
2.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个意向用地者的，以招标、拍卖或者挂牌方式出让。公开出让工业用地时，按照《全国工业用地出让最低价标准》和不低于土地取得实际各项成本费用之和，确定工业用地出让底价。以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，可按不低于所在地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行，同时不低于土地取得实际各项成本费用之和。出让年限不超过50年。
3.国有土地租赁
实施差别化产业用地政策，实行工业用地弹性年期。各类产业用地（不包括房地产业）均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，租赁期限不得超过二十年。
（1）租赁可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式。采取双方协议出让国有土地的租金，不得低于出让底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要向社会公开接受监督。
（2）国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。其租金的计算为:租金=地块评估总价÷评估年限×租赁年限（评估地块价格参照同级别工业用地）。
（3）租赁由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。签订合同后一个月内一次性交清租金。
（4）承租人取得租赁土地使用权。在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。
（5）按用途依法需采取招标拍卖挂牌方式出让的土地，招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施；在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式。协议出让后，租赁合同解除。
（6）对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。
承租土地使用权期满，承租人可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准，也可根据承租人意愿申请协议出让。未申请续期或虽申请续期但未获批准的、未申请协议出让或虽申请协议出让但未获批准的，承租土地使用权依法无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状，若承租人不拆除地上建筑物、构筑物的则依法拆除。
承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
4.政府和社会资本合作模式的供地方式
在公共服务领域政府和社会资本合作（Public-Private Partnership,PPP）模式符合下列情形，可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施：
（1）采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的；
（2）通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的；
（3）政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。
以合并竞争方式确定项目投资主体和用地者的，市、县国土资源主管部门应依法独立履行编制供地方案、签订供应合同和实施用地供后监管等法定职责。
5.依法使用集体建设用地
产业用地政策允许依法使用集体建设用地的，除农村集体经营性建设用地入市改革试点地区外，其他地区应按《土地管理法》相关规定，可以农村集体经济组织自行使用，或农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。
6.关于配套建设
对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区养老（医疗、体育、文化）服务设施、电影院（影厅）、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。

三、关于土地供应前置条件

对政策允许设置土地供应前置条件的，设置供应前置条件时，市、县国土资源主管部门应当商请提出供应前置条件的部门。书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。

四、旅游用地管理

1.使用未利用地、废弃地等土地建设旅游项目
在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩等土地建设的旅游项目，优先安排新增建设用地计划指标，出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。对复垦利用垃圾场、废弃矿山等历史遗留损毁土地建设的旅游项目，可按照“谁投资、谁受益”的原则，鼓励土地权利人自行复垦。
2.依法实行用地分类管理制度
旅游项目中，属于永久性设施建设用地的，依法按建设用地管理；属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的，不征收（收回）、不转用，按现用途管理，由景区管理机构和经营主体与土地权利人依法协调种植、养殖、管护与旅游经营关系。
3.多方式供应建设用地
旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。
4.保障旅游厕所用地
符合《划拨用地目录》的粪便处理设施，可以划拨方式供应。在其他项目中配套建设旅游停车场、厕所，可在供应其他项目建设用地时，将配建要求纳入土地使用条件，土地供应后，由相关权利人依法明确旅游停车场、厕所产权关系。
5.规范乡村旅游发展
在符合相关规划的前提下，农村集体经济组织可以依法使用建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办住宿、餐饮、停车场等旅游接待服务企业。农村集体经济组织以外的单位和个人，可依法通过承包经营流转的方式，使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。通过开展城乡建设用地增减挂钩试点，优化农村建设用地布局，建设旅游设施。
6.自驾车、房车营地旅游用地
新建自驾车房车营地项目用地，应当满足符合相关规划、垃圾污水处理设施完备、建筑材料环保、建筑风格色彩与当地自然人文环境协调等条件。自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理，按旅游用地确定供应底价、供应方式和使用年限。
7.促进文化、研学旅游发展
利用现有文化遗产、大型公共设施、知名院校、科研机构、工矿企业、大型农场开展文化、研学旅游活动，在符合规划、不改变土地用途的前提下，上述机构土地权利人利用现有房产兴办住宿、餐饮等旅游接待设施的，可保持原土地用途、权利类型不变；土地权利人申请办理用地手续的，经批准可以协议方式办理。历史文化街区建设控制地带内的新建建筑物、构筑物，应当符合保护规划确定的建设控制要求。
8.做好确权登记服务
要依据《不动产登记暂行条例》等法律法规规定，按照不动产统一登记制度体系要求，做好旅游业发展用地等不动产登记发证工作，依法明晰产权、保护权益，为旅游业发展提供必要的产权保障和融资条件。
9.建立部门共同监管机制
风景名胜区、自然保护区、国家公园等旅游资源开发，建设项目用地供应和使用管理应同时符合土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜区规划及其他相关区域保护发展建设等规划，不符合的，不得批准用地和供地。新供旅游项目用地，将环保设施建设、建筑材料使用、建筑风格协调等要求纳入土地供应前置条件的，提出条件的政府部门应与土地使用权取得者签订相关建设活动协议书，并依法履行监管职责。
10.严格旅游业用地供应和利用监管
严格旅游相关农用地、未利用地用途管制，未经依法批准，擅自改为建设用地的，依法追究责任。严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地。规范土地供应行为,以协议方式供应土地的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。严格旅游项目配套商品住宅管理，因旅游项目配套安排商品住宅要求修改土地利用总体规划、城乡规划的，不得批准。严格相关旅游设施用地改变用途管理，土地供应合同中应明确约定，整宗或部分改变用途，用于商品住宅等其他经营项目的，应由政府收回，重新依法供应。

五、民办学校、民办医院和殡葬用地管理意见

（一）民办学校用地意见
1.公益性的以划拨方式供地。
2.经营性的如果有两个以上用地意向者，以招拍挂出让等有偿出让方式供地；经营性的如果只有一个用地意向者，采取协议方式出让。（国土资源部2003年21号令第九条）
3.协议出让确定底价不低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及国家规定应当缴纳的有关税费之和。（国土资源部2003年21号令第五条）
4.民间投资的教育用地，要具有批准权的主管部门核准是否为经营性项目用地。
（二）民办医院用地意见
1.公益性的以划拨方式供地。
2.经营性的如果有两个以上用地意向者，以招拍挂出让等有偿出让方式供地；经营性的如果只有一个用地意向者，采取协议方式出让。（国土资源部2003年21号令第九条）
3.协议出让确定底价不低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及国家规定应当缴纳的有关税费之和。（国土资源部2003年21号令第五条）
4.如果协议出让的医疗用地满500张床位的以上的医疗机构在享受土地政策上给予适当优惠和倾斜，其土地出让金不高于工业用地土地出让金水平。（陕西省人民政府关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构实施意见的通知第四条第八项）
5.民间投资的医疗用地，要具有批准权的主管部门核准是否为经营性项目用地。
（三）殡葬用地意见
1.公益性殡葬用地项目（火化场、殡仪馆、公墓、吊唁场所、骨灰堂等）划拨供地。
2.经营性的如果有两个以上用地意向者，以招拍挂出让等有偿出让方式供地；经营性的如果只有一个用地意向者，采取协议方式出让。（国土资源部2003年21号令第九条）经营性公墓要在其墓园内至少划出30％的墓位用于公益事业，实行限价销售。销售对象为低收入、低保户、“五保”户等困难人群，销售后墓位不得转让。
3.出让底价参照同级别工业用地确定，不得低于《全国工业用地出让最低价标准》和不低于土地取得实际各项成本费用之和。土地出让年限不超过50年。
4.民间投资的殡葬用地，要具有批准权的主管部门核准是否为经营性项目用地。

六、地下空间使用管理意见

（一）地下空间用地实行出让和划拨两种方式
结建地下工程的地下空间使用权随地表建设用地使用权一并取得。属于商业、旅游、娱乐等经营性用途及同一宗地有两个或两个以上意向用地者，其地下空间使用权采用招标、拍卖、挂牌方式出让；如确因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定开发建设单位的，可以采取协议方式出让地下空间使用权。
1.结建地下工程的地下空间使用权可采用以下方式取得
（1）大型公建（含商业、服务业、写字楼等）项目，在项目建设中建设的地下商业、地下综合体等服务设施、经营性停车场按出让方式供应土地，出让最高年限40年，土地用途和地表建筑物统一。
（2）住宅小区内建设的地下停车场和地下车库按出让方式供应土地，土地用途和地表建筑物统一，出让最高年限70年。
（3）各类管线所占用的地下空间使用权由市政府划拨给市政管理部门。
2.经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用，区别用途的原则确定，按以下标准收取
（1）地下一层，用途根据规划确定，按评估备案楼面地价三分之一收取。
（2）地下二层，用途根据规划确定，按地下一层标准的二分之一收取。
（3）地下三层，用途根据规划确定，不收取。
3.单建地下工程的地下空间使用权可采用以下方式取得
（1）用于国防、人民防空专用设施、防灾、城市基础设施和公共服务设施等符合《划拨用地目录》的，规划局出具地下规划用地许可证，国土局对其地下空间使用权取得可依法采用划拨方式；
（2）属于商业、旅游、娱乐等经营性用途及同一宗地有两个或两个以上意向用地者，规划局出具地下空间规划条件，国土局对其地下空间使用权采用招标、拍卖、挂牌方式出让；如确因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定开发建设单位的，可以采取协议方式出让地下空间使用权。
（3）地下空间使用权，按照市场评估地价确定招标、拍卖、挂牌出让起始价。
（4）利用地下空间独立建设的公共停车场，地下空间使用权出让金按市场评估价减半收取。
（二） 地下空间使用权权属登记，按照《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》及有关法律、法规的规定实施，并注明“地下空间”。
结建地下工程，如地面和地下空间使用权人一致，同时申请办理土地使用权登记；单建地下工程单独申请办理地下空间使用权登记。